Chọn nhà thầu ở Lâm Viên, dù để xây nhà trên dốc hay dựng nhà kính, nên dựa vào bốn thứ: công trình tương tự họ đã làm và còn đứng vững qua vài mùa mưa, đội thợ và người chỉ huy thực tế, tư cách pháp lý và ngành nghề, và một hợp đồng ghi rõ hạng mục, vật liệu, tiến độ, thanh toán, bảo hành. Giá thấp nhất hiếm khi là lựa chọn rẻ nhất.
Theo danh bạ của trang, xây dựng là nhóm doanh nghiệp đông thứ hai ở Lâm Viên, bên cạnh vô số tổ thợ, đội thầu không đăng ký doanh nghiệp. Bài này giúp chủ nhà, chủ vườn làm việc với nhà thầu cho rõ ràng. Bài không đánh giá nhà thầu cụ thể nào và không nêu đơn giá xây dựng hay đơn giá nhà kính.
Hai thị trường khác nhau: nhà trên dốc và nhà kính
Xây nhà ở Lâm Viên là việc của nhà thầu dân dụng, nhưng địa hình dốc làm phần móng, tường chắn đất, thoát nước chiếm tỷ trọng lớn. Nhà thầu quen làm trên đất bằng chưa chắc xử lý tốt taluy, đất đắp, nước ngầm. Khi chọn, hỏi cụ thể họ đã làm bao nhiêu nhà trên dốc tương tự, xin địa chỉ để tự đến xem, nhất là sau mùa mưa.
Dựng nhà kính là một nghề riêng: khung thép mạ hoặc khung kết hợp, mái màng nhựa nông nghiệp, lưới cắt nắng, hệ thống cửa thông gió, máng thu nước, có khi kèm hệ thống tưới và điều khiển. Yêu cầu kỹ thuật chính là chịu gió, thoát nước mưa, thông gió đủ và bền với hoá chất, độ ẩm. Thợ nhà kính giỏi thường chuyên một hoặc vài kiểu kết cấu, quen với điều kiện gió của từng vùng.
Có nhà thầu làm cả hai, có nhà thầu chuyên một mảng. Không có đúng sai, nhưng đừng giao nhà kính cho đội chuyên xây nhà chỉ vì quen, và ngược lại. Câu hỏi đơn giản nhất: "Công trình giống nhà mình nhất mà anh chị từng làm ở đâu, có đến xem được không?"
Kiểm năng lực nhà thầu: nhìn vào đâu
Công trình thật, không chỉ ảnh. Ảnh có thể đẹp, công trình thật mới cho thấy chất lượng mối hàn, độ thẳng khung, tường chắn có nứt không, nhà kính có võng mái không sau một mùa mưa gió. Hỏi chủ công trình cũ về tiến độ, cách xử lý phát sinh, bảo hành.
Người chỉ huy và đội thợ. Ai là người có mặt ở công trường hằng ngày, đội thợ của nhà thầu hay thuê lại từng phần. Thuê lại nhiều lớp làm trách nhiệm loãng ra khi có lỗi.
Tư cách pháp lý. Doanh nghiệp có mã số thuế, đang hoạt động, ngành nghề phù hợp. Với công trình có yêu cầu năng lực theo luật xây dựng, nhà thầu cần đáp ứng điều kiện năng lực tương ứng. Hộ thợ không có pháp nhân vẫn làm được nhà ở nhỏ, nhưng khả năng xuất hoá đơn và chịu trách nhiệm pháp lý khác doanh nghiệp.
Báo giá chi tiết. Báo giá tốt liệt kê từng hạng mục, khối lượng, chủng loại vật liệu. Báo giá trọn gói một con số mà không có bảng chi tiết là mầm tranh chấp khi phát sinh.
Hợp đồng thi công: các điều khoản không nên thiếu
Hợp đồng không cần dài nhưng phải đủ. Bảng dưới liệt kê điều khoản và lý do của từng điều.
| Điều khoản | Nội dung nên có | Tránh được chuyện gì |
|---|---|---|
| Phạm vi công việc | Hạng mục, bản vẽ kèm theo, phần nào chủ nhà tự lo | Cãi nhau "cái này không có trong giá" |
| Vật liệu | Chủng loại, quy cách, xuất xứ; cách thay thế khi khan hàng | Đổi vật liệu rẻ hơn mà không báo |
| Tiến độ | Ngày khởi công, mốc từng phần, ngày hoàn thành, xử lý chậm trễ | Kéo dài vô thời hạn, lỡ mùa vụ |
| Thanh toán | Tạm ứng bao nhiêu, thanh toán theo mốc nghiệm thu | Trả hết tiền trước khi xong việc |
| Nghiệm thu | Ai nghiệm thu, tiêu chí, biên bản | Tranh cãi chất lượng không có căn cứ |
| Bảo hành | Thời gian, phạm vi, thời hạn đến sửa khi báo lỗi | Nhà thầu biến mất khi có lỗi |
| An toàn lao động | Trách nhiệm của nhà thầu với thợ, với nhà bên cạnh | Tai nạn rồi đổ trách nhiệm cho chủ nhà |
| Phát sinh và tranh chấp | Cách duyệt phát sinh bằng văn bản, cách giải quyết tranh chấp | Phát sinh miệng, đến cuối tính tiền bất ngờ |
Thanh toán theo mốc nghiệm thu là nguyên tắc bảo vệ chủ nhà quan trọng nhất. Tạm ứng vừa đủ để nhà thầu mua vật liệu đợt đầu, phần còn lại trả khi từng hạng mục xong và được kiểm, giữ lại một phần nhỏ đến hết thời gian bảo hành nếu hai bên thoả thuận.
Nhà kính: những điểm kỹ thuật chủ vườn nên tự hiểu
Không cần là kỹ sư, chủ vườn vẫn nên hiểu vài điểm để nói chuyện với nhà thầu. Thứ nhất là khả năng chịu gió: kích thước thép, khoảng cách vòm, cách neo móng quyết định nhà kính đứng vững hay lật khi có lốc. Vùng đồi trống gió ở Lâm Viên cần kết cấu chắc hơn vùng thung lũng kín.
Thứ hai là thoát nước mái: máng thu nước đủ lớn, độ dốc hợp lý, đường dẫn nước về hố trữ hay rãnh chung. Nhà kính diện tích lớn dồn lượng nước mưa rất lớn; thiết kế thoát nước kém vừa làm ngập trong nhà kính, vừa gây xói lở, ngập cho vườn bên dưới.
Thứ ba là thông gió và nhiệt độ: cửa mái, cửa hông, lưới cắt nắng. Nhà kính quá kín làm nóng, ẩm, bệnh cây phát sinh. Thứ tư là vật liệu mái: màng nhựa có tuổi thọ nhất định, giảm truyền sáng theo thời gian; hỏi rõ loại màng, tuổi thọ dự kiến, chi phí thay. Cuối cùng là quy định của địa phương về nhà kính tại khu đất, đã nói trong danh mục thủ tục: hỏi trước khi dựng.
Tranh chấp hay gặp và cách phòng
Phát sinh không báo trước. Đào móng gặp đá, gặp đất yếu, phải làm thêm tường chắn — chuyện có thật ở Lâm Viên. Nhưng phát sinh phải được báo, thống nhất bằng văn bản hoặc tin nhắn có xác nhận trước khi làm, kèm khối lượng và đơn giá.
Chậm tiến độ vì thợ đi công trình khác. Mùa xây dựng cao điểm, thợ bị kéo đi nhiều nơi. Hợp đồng có mốc tiến độ và điều khoản xử lý chậm trễ giúp chủ nhà có cơ sở yêu cầu.
Hư hỏng nhà hàng xóm. Đào móng làm nứt nhà bên, đất trôi xuống vườn dưới. Hợp đồng nên ghi trách nhiệm của nhà thầu với thiệt hại cho bên thứ ba do lỗi thi công; chủ nhà nên ghi nhận hiện trạng nhà liền kề trước khi khởi công.
Bảo hành không thực hiện. Lưu thông tin nhà thầu, giữ lại phần tiền bảo hành nếu thoả thuận, báo lỗi bằng văn bản có ngày tháng. Nếu nhà thầu là doanh nghiệp, kiểm tình trạng hoạt động khi cần yêu cầu bảo hành.
Nghiệm thu từng phần: chủ nhà nên kiểm gì
Nghiệm thu theo mốc vừa là điều kiện thanh toán, vừa là cơ hội phát hiện lỗi khi còn sửa được. Với nhà trên dốc và nhà kính ở Lâm Viên, các mốc nên kiểm gồm:
- Hố móng và tường chắn: độ sâu đúng thiết kế, đáy móng đặt trên lớp đất chắc, tường chắn có lỗ thoát nước, sau tường có lớp lọc. Phần này bị lấp đi rồi thì không kiểm lại được.
- Cốt thép trước khi đổ bê tông: đúng chủng loại, số lượng, khoảng cách theo bản vẽ; chụp ảnh lưu lại.
- Hệ thống thoát nước: rãnh đỉnh, rãnh chân, đường ống nước mưa từ mái về đúng nơi, thử bằng nước trước khi hoàn thiện.
- Khung nhà kính: mối hàn, bu lông, neo móng, độ thẳng hàng các vòm, máng thu nước có độ dốc.
- Điện, nước trong nhà: dây đúng tiết diện, có thiết bị bảo vệ, ống không rò; đặc biệt với bình nóng lạnh, máy sưởi.
- Hoàn thiện: chống thấm, cửa kín gió, mái không dột sau một trận mưa thật.
Mỗi lần nghiệm thu, lập biên bản ngắn có chữ ký hai bên, kèm ảnh. Nếu chủ nhà không đủ chuyên môn, thuê một người giám sát độc lập cho các mốc quan trọng như móng và kết cấu là khoản chi đáng giá.
Tai nạn lao động trên công trường: ai chịu
Làm việc trên cao khi dựng khung nhà kính, đổ mái nhà, đào móng sâu trên dốc là những việc có nguy cơ tai nạn thật. Khi xảy ra tai nạn, câu hỏi đầu tiên là ai chịu trách nhiệm với người thợ. Nguyên tắc chung: nhà thầu là người sử dụng lao động, phải bảo đảm an toàn, trang bị bảo hộ, và chịu trách nhiệm theo luật lao động với thợ của mình.
Chủ nhà thuê khoán trọn gói cho nhà thầu có pháp nhân thì trách nhiệm chính thuộc nhà thầu, nhưng chủ nhà vẫn có thể bị cuốn vào nếu can thiệp chỉ đạo thi công hoặc biết rõ nguy hiểm mà để yên. Chủ nhà thuê thợ trực tiếp từng ngày thì trên thực tế đang ở vị trí gần với người sử dụng lao động hơn.
Cách phòng đơn giản: chọn nhà thầu có trách nhiệm về an toàn, ghi trách nhiệm an toàn vào hợp đồng, không ép tiến độ trong ngày mưa gió, và nếu thấy thợ làm trên cao không dây an toàn thì lên tiếng. Một tai nạn nghiêm trọng làm mọi khoản tiết kiệm trở nên vô nghĩa.
Tìm nhà thầu ở Lâm Viên: bắt đầu từ đâu
Nguồn đáng tin nhất vẫn là người quen vừa xây xong và hài lòng, nhất là hàng xóm có công trình tương tự trên cùng loại địa hình. Hỏi họ về những điều không vui, không chỉ những điều vui; một nhà thầu tốt là nhà thầu xử lý tốt khi có trục trặc.
Có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang ở nhóm ngành xây dựng để có danh sách các doanh nghiệp đăng ký trên địa bàn, rồi tự liên hệ, xem công trình, so sánh báo giá. Danh bạ cho biết họ có đăng ký, không cho biết họ làm tốt hay không.
Nên xin ít nhất hai đến ba báo giá chi tiết cho cùng một bộ yêu cầu, so sánh từng hạng mục chứ không chỉ con số tổng. Báo giá thấp bất thường thường có lý do: vật liệu khác, hạng mục thiếu, hoặc sẽ bù bằng phát sinh.
Câu hỏi thường gặp
Thuê thợ không có công ty xây nhà có được không?
Được với nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ, nhiều gia đình vẫn làm. Nhưng nên có hợp đồng viết rõ hạng mục, tiến độ, thanh toán, bảo hành. Lưu ý thợ không có pháp nhân khó xuất hoá đơn và trách nhiệm pháp lý khi có sự cố khác với doanh nghiệp.
Nên tạm ứng bao nhiêu cho nhà thầu?
Không có tỷ lệ cố định. Nguyên tắc là tạm ứng vừa đủ cho vật liệu đợt đầu, phần còn lại thanh toán theo mốc nghiệm thu. Tránh trả phần lớn tiền trước khi công việc được làm và kiểm tra.
Nhà kính bị lật khi có gió lớn thì nhà thầu có phải chịu không?
Phụ thuộc nguyên nhân và hợp đồng. Nếu do thi công không đúng thiết kế, vật liệu kém, neo móng sai, nhà thầu có thể phải chịu trong thời gian bảo hành. Nếu do sự kiện bất khả kháng vượt khả năng chịu đựng thiết kế, cần xem điều khoản hợp đồng và bảo hiểm.
Phát sinh khi đào móng gặp đá có hợp lý không?
Có thể hợp lý vì điều kiện đất khó lường trước. Nhưng phát sinh phải được báo trước, thống nhất khối lượng và đơn giá bằng văn bản trước khi làm. Khảo sát địa chất trước khi ký hợp đồng giúp giảm bất ngờ.
Làm sao biết nhà thầu có đăng ký doanh nghiệp không?
Hỏi mã số thuế và tra trên hệ thống thông tin đăng ký doanh nghiệp quốc gia hoặc trang tra cứu của cơ quan thuế để biết tình trạng hoạt động và ngành nghề đăng ký.